说个昨天遇到的糟心事，各位给点意见
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作者: 伐木工人 时间: 2025-7-22 07:48几年前买的个房，当时承诺送20年车位使用权（人防车位）。这个是写在了购房意向书上的，并且我这几天在我们业主群里沟通了下 有差不多20多户，现在开发商要我们写租赁协议，租期为3年，后面续签，理由是 人防车位只能三年为期。并且在租赁协议上写了 租金200一年。我们表示租赁合同可以签但是要求开发商在合同上注明，我们这20多户是赠送的车位使用权，每次签租赁合同的时候在合同上注明还剩多少年的免费使用期。开发商不同意。我们现在不同意签。开发商昨天下通牒说最迟到昨天晚上要签，不签他们就把人防车位交物业出租了。我们昨天约了几家 联合物业找开发商谈，开发商没露面。物业经理承诺只要他在，他都会积极帮我们跟开发商沟通协调，并且我们这20多户他都会给一个免费的车位停放。我们觉得吧 这不是个事情，他在是可以的 ，他万一调离了呢？我联系了跟我个人私交还不错的一个销售，跟我说没事要我签，说他打包票，我说这个合同上没有任何 对我们之前的免费停放20年的承诺 只有租金多少一年，也没有谈及对于我们这种性质的如何免租金的条款，现在你在可能还行，万一哪天你离职了我们拿着这个合同打官司都输啊 。
各位有什么办法支支招
作者: 闲逛的 时间: 2025-7-22 08:08
20多户还干不了一个开发商，而且之前写了的，他不同意再注明，肯定就是想赖账了
作者: 9090520 时间: 2025-7-22 08:14
有合同就可以
作者: 深呼吸 时间: 2025-7-22 08:16
任何口头的承诺，基于个人的承诺都不能作数。一定是要签法律上能胜诉的。
作者: 银蛇 时间: 2025-7-22 08:24
购房合同上应该注明
作者: 蓝星 时间: 2025-7-22 09:04
本帖最后由 蓝星 于 2025-7-22 09:07 编辑
开发商其实并没有人防车位的处置权，建房初期 物业跟开发商关系密切 送几年车位不算什么难事，未来就不好说了。还有个问题大部分人可能不知道 人防车位属于业主共有 也就是说租金收益应该是大家分的，物业只是带管理。
作者: 搞搞 时间: 2025-7-22 09:06
抓紧时间趁开发商还在的时候让他赔一笔是最合适的
这种违法违规的事情到最后，他跑了，你一毛钱办法也没有
不如捞点现的
作者: 童心屋 时间: 2025-7-22 09:09
正常出租也是200一年吗？
作者: 728-弈成 时间: 2025-7-22 09:10
难，人防车位本来就不是开发商能处置的，免费给你用也是在物业接手前，或者物业就是开发商自己的，一旦换物业就没辙，而且不可能写入合同（写了好像也没用）
作者: lee 时间: 2025-7-22 09:18
口头协议有啥用，一定要开发商白底黑字盖章的合同才有效。
现在买房经常见到送露台送车位送院子送违建的，算算总价你以为赚了，其实买回去分分钟被人拆掉拿走；原业主有本事占着，不代表你也能，没有开发商的合同到哪儿都告不赢。
作者: 上山打老胡 时间: 2025-7-22 09:56
一、 核心风险分析：为什么不能签？您已经意识到了最关键的问题，我再帮您梳理和强调一下：
- 合同的覆盖效力： 一旦您签署了这份新的、正式的《租赁协议》，它就会成为一份独立的、具有法律效力的文件。这份协议上白纸黑字写着“租金200元/年”，这就在法律上确立了你们之间是租赁关系，而不是赠与使用权的关系。如果未来发生纠纷，开发商完全可以拿着这份合同上法庭，而法官很可能会判定这份新合同有效，从而覆盖或替代了之前《购房意向书》上的承诺。口头承诺的无效性： 无论是销售的“打包票”，还是物业经理的“只要我在”，这些都是口头承诺。在法律上，口头承诺的证明力极弱，一旦对方不认账或者相关人员离职，这些承诺就等于一张废纸。您拿着一份写明要付租金的合同，却说某某某曾口头答应我免费，在法庭上几乎不可能获胜。“温水煮青蛙”的陷阱： 开发商现在用“3年一签”、“200元年租金”这种看似无害的条件来诱使你们签字。一旦签了第一次，就等于承认了“租赁”这个事实。3年后，开发商完全有理由说：“根据市场情况，租金需要调整到2000元/年”，那时候你们的处境会更加被动，因为你们已经没有了最初的“赠送”依据，只剩下了一份需要续签的“租赁合同”。开发商的威胁是“纸老虎”： 开发商威胁说“不签就租给别人”，这是一种施压手段。他们之所以这么着急，恰恰说明他们知道自己理亏，急于用一份新合同把之前有瑕疵的承诺“洗白”。如果他们真的有理，完全可以走法律程序，而不是用这种威胁的手段。
二、 法律关系梳理
- 《购房意向书》的效力： 这是你们目前最有利的武器。虽然名为“意向书”，但如果其中对赠送车位使用权的约定是明确、具体的（比如写明了“赠送20年人防车位使用权”），并且你们已经基于此意向书签订了正式的《商品房买卖合同》并付了款，那么这条款就可以被认定为是整个购房合同的一部分，对开发商具有法律约束力。这在法律上属于“预约合同”的内容，是开发商为了促成交易做出的承诺，必须兑现。人防车位的特殊性： 开发商说的“人防车位所有权归国家，每次租赁合同最长不能超过20年，实践中为了方便管理一般是短期（如3年）续签”这个说法，在法律上是基本成立的。但是，这仅仅是解释了为什么需要“签租赁合同”这个形式，而不能抹杀“免费使用20年”这个实质内容。正确逻辑应该是： 为了履行“赠送20年使用权”的承诺，同时又符合人防车位租赁的法律规定，我们双方需要通过签署一份或多份租赁协议的形式来落实这个承诺。开发商的错误逻辑是： 因为法律规定要签租赁协议，所以我们之前的“赠送”承诺就得按“租赁”来办，你们就得付租金。
三、 行动建议（非常重要）第一步：团结一致，稳住阵脚统一战线： 继续保持你们20多户业主的团结，选举出2-3名代表，统一口径，统一行动。千万不要被开发商分化瓦解、逐个击破。明确底线： 你们的底线非常清晰合理——可以配合签租赁合同这个形式，但合同（或补充协议）中必须明确体现“免费使用20年”这个事实。
第二步：正式、书面的沟通口头沟通和微信聊天容易被否认，必须升级为书面沟通。起草一份《联合声明》或《律师函》：抬头： 致XX开发商。内容：
- 陈述事实：我们是XX小区的业主，在购房时，贵司在《购房意向书》（或/及其他书面材料）中明确承诺赠送20年人防车位使用权。表明立场：我们理解人防车位管理的特殊性，愿意配合签署租赁协议的形式。提出诉求：我们要求在签署的《车位租赁协议》中增加补充条款，或单独签署一份《补充协议》，明确以下内容：“本协议的签订是为履行【XXXX年XX月XX日签署的《购房意向书》】中关于赠送乙方20年车位使用权的约定。”“本协议约定的租金XXX元/年，由开发商（或指定第三方）支付/豁免，乙方无需实际支付。”“本次协议期满后，在总计20年的免费使用期内，甲方（开发商）有义务继续与乙方按此条件续签协议，直至20年期限届满。本次签约后，剩余免费使用年限为XX年。”
设定最后期限：要求开发商在X日内就此方案给予书面答复。保留权利：声明保留采取进一步法律行动（包括向住建、市场监管部门投诉、媒体曝光、提起诉讼等）的权利。
签署： 由所有20多户业主联合签名。送达： 通过邮政EMS快递给开发商的法定地址，并保留好快递底单。这在法律上是正式的送达凭证。
第三步：寻求外部支持住建局/房管局： 开发商的销售行为受到住建部门的监管。可以联合向当地住建局的“市场监管科”或类似部门进行投诉，投诉开发商“虚假宣传”、“不履行销售承诺”。提交你们的购房合同、意向书等证据。市场监督管理局： 同样可以投诉其虚假宣传，违反《消费者权益保护法》。媒体曝光： 20多户业主联合维权，是一个很有新闻价值的事件。联系当地的电视台、报纸、网络媒体，有时舆论压力比法律途径见效更快。
第四步：关于物业经理的承诺物业经理的承诺虽然暖心，但您判断得非常对，这完全依赖于他个人，没有任何保障。可以感谢他的好意和帮助，但要向他说明：这不是他个人的问题，而是业主和开发商之间的法律契约问题，必须从根本上解决。物业可以作为协调方，但不能作为承诺的担保方。总结您和邻居们现在的处境，关键就在于守住证据，坚持立场，把口头博弈升级为书面交锋。开发商就是看准了普通人不懂法、怕麻烦的心理。记住核心策略：
- 绝不签字： 在没有满意条款前，什么都别签。团结就是力量： 20多户人拧成一股绳。书面固定证据： 用《联合声明》把你们的要求正式提出来。寻求官方和舆论帮助： 给开发商施加压力。
只要你们坚持下去，开发商大概率会妥协。因为对于他们来说，解决这20多户的问题，比闹到zhèng fǔ部门、媒体甚至法庭的成本要低得多。祝你们维权成功！
作者: Lautumn 时间: 2025-7-22 10:17
本帖最后由 Lautumn 于 2025-7-22 10:18 编辑
大概率你们服软，身边就有案例，而且是有书面的。
作者: 我是harry 时间: 2025-7-22 10:29
就算签租赁合同，也是可以最长20年的吧，三年就是缓兵之计。你要诉求可以签租赁合同，时间20年，费用为0.
另外还搜到一个案例，20年是租赁上限，但如何是使用权转让（非产权）合同，不受20年限制。
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因此，本案属于车位使用权转让，未涉及车位所有权的处置。当事人主张合同无效，法院不予支持。
投资者经人防主管部门批准取得的人防车位使用权，符合《民法典》中用 益物权的法律特征。人防车位使用权可以转让或租赁，转让情形下不受二十年租赁期限的限制。
最高人民法院在《人民法院案例库建设运行工作规程》（最高人民法院法〔2024〕92号）中要求：各级人民法院审理案件时，应当检索人民法院案例库，严格依照法律和司法解释、规范性文件，并参考入库类似案例作出裁判。
据此，上述案例对此后的类案判决将有法定参考作用。
周军律师提醒，在以租赁方式转让人防车位使用权的情形下，若合同被认定为使用权转让合同，而非租赁合同，则不适用最长20 年租期限制的规定 。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
作者: 为梦燃烧 时间: 2025-7-22 10:32
一切以合同上的约定为准，口头没用的
作者: robbit 时间: 2025-7-22 10:34
有白纸黑字公章不履行就去有关部门集体拜访，ZF最 怕集体事件了，这是是企业问题，容易解决。
作者: 伐木工人 时间: 2025-7-22 11:04
童心屋 发表于 2025-7-22 09:09
正常出租也是200一年吗？
200一个月。
作者: 深呼吸 时间: 2025-7-22 11:23
上山打老胡 发表于 2025-7-22 09:56
一、 核心风险分析：为什么不能签？您已经意识到了最关键的问题，我再帮您梳理和强调一下：合同的覆盖 ...
大佬NB,感觉你就是律师
作者: 广林居士 时间: 2025-7-22 11:37
https://www.taiyuan.gov.cn/bmdt/20250612/30225241.html
科普：什么是人防车位？教你区分人防车位与普通车位
随着经济社会的发展，人民防空建设也得到了前所未有的进步，人防停车位作为人防工程平时的主要使用形式，与人民群众的生活关系密切相关，但是部分市民对人防停车位有许多地方不清楚。今天，小编就为您解答一下什么是人防车位？如何区分人防车位与普通车位？
什么是人防工程?
人防工程是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑(称为单建人防工程)以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室(称为“结建”人防工程)。
什么是人防停车位?
人防停车位是指在不妨碍人防工程战时功能的前提下，平时为满足市民停车需要，将人防工程作为车库供业主使用的车位，平时小区里作为车库使用的人防工程，绝大多数是“结建”的防空地下室。
如何区分人防车位、普通车位？
人防工程范围内的停车位即为人防停车位，要判别是否为人防停车位，需看该停车位是否在人防工程区域范围内。判别人防工程的主要方式有如下几种:
1.如果小区地下室出入口等位置悬挂有“人民防空工程”标识牌，即表明此处为人防工程。
2.如果在地下室内可看到一定数量的写有“某某人防门”及“某某人防设备厂”字样的高大厚重的专用人防门，则表明此处是人防工程。
3.如果在地下室内沿墙体一圈画有橙黄色的标注有人防区域的标识线，则表明此处是人防工程。
4.还可向辖区内国动(人防)办公室问询。
人防停车位可以买卖、办证吗?
包括山西省在内的大多数省份，在地方性法规和地方zhèng fǔ规章中都没有明确人防工程的所有权归属，采用了与《人民防空法》第5条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”一致的表述，遵循“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，即投资建设者不享有防空地下室的所有权，仅享有防空地下室的使用权和收益权。因此，对于太原市而言，人防停车位没有明确所有权人，不能办理产权登记，不能买卖；投资建设者享有人防停车位的使用权和收益权，可以通过出租、使用权转让、自持经营等方式取得收益。
使用人防停车位有什么注意事项?
《人民防空法》第26条规定:“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”
人防停车位在平时使用时，应该特别注意保护其战备功能，任何破坏战备功能的行为都是违法的。在zhèng fǔ要求启用战时用途时，所有人都必须无条件服从。
作者: 广林居士 时间: 2025-7-22 11:38
http://news.cnr.cn/dj/20240418/t20240418_526670622.shtml
根据《中华人民共和国民法典》规定，人防车位用于国防目的，应属国家所有。人防车位租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
作者: dqdg888 时间: 2025-7-22 11:45
开发商的合同都可以耍赖，更何况口头承诺呢。不过你现在除了答应他们也毫无办法，因为人防车位，开发商本就没有资格来决定怎么处理，之前给你的承诺已经违法，这种违法绝对不会落到实处变成你拿捏他们的把柄。
作者: tigerheart 时间: 2025-7-22 13:10
楼主啊，我把你家阳台卖了，买家找我维权有毛用啊，我对你家阳台又没有权限。
开发商有权处理人防车位吗？
作者: lalpha2000 时间: 2025-7-22 13:22
不管结果如何，该争取还是争取下。不要签，不让进小区就报警。
作者: 伐木工人 时间: 2025-7-22 13:55
dqdg888 发表于 2025-7-22 11:45
开发商的合同都可以耍赖，更何况口头承诺呢。不过你现在除了答应他们也毫无办法，因为人防车位，开发商本就 ...
现在好在我们这20多户手上都有当时 写有赠送车位20年使用权的 购房意向书和购房合同
我严重怀疑 开发商就是想利用此次机会推翻他们的非法承诺，骗我们签订这份合同，利用这份合法的合同达到赖掉免费使用20年车位的权利。
作者: sdkfz1945 时间: 2025-7-22 14:00
写在意向书里面没用，意向书是意向书，合同是合同。
除非合同里写明了，会赠送意向书里面的东西
作者: duomengg 时间: 2025-7-22 15:08
这种车位只要地球不爆炸和你主动不要，基本永久的
作者: dada90 时间: 2025-7-22 16:42
人防车位产权归国家，开发商仅享有使用权（需经人防部门批准），可出租但不得出售。根据《民法典》第 705 条，租赁期限最长 20 年（超过部分无效），“3 年一签” 并非法律强制规定（开发商说 “只能 3 年” 无法律依据，可能是为规避长期责任）。
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